Primeiros passos
A primeira coisa a se fazer é identificar o tipo de obra ou benfeitoria que irá solicitar para o seu condomínio. De acordo com o artigo nº 1.341 do Código Civil, essas podem ser caracterizadas como necessária, útil ou voluptuária.
Desse modo, quando o planejamento está de acordo com a lei, evita que algum condômino questione a legitimidade da benfeitoria aprovada. Esses parâmetros determinam os critérios para aprovar ou não as obras em assembleia. Salvo as obras emergenciais, que podem ser solicitadas por qualquer morador de forma imediata.
Confira o conceito de cada característica disposta pelo Código Civil:
Obras necessárias
Aquelas que conservam ou impedem a deterioração do edifício. Se forem urgentes e as despesas não forem altas, não precisam de aprovação em assembleia. Caso não sejam urgentes, é necessário 50% + 1 da aprovação de todos os condôminos.
De qualquer forma, o síndico deve convocar imediatamente uma assembleia para esclarecer os gastos e comunicar sobre a obra. Exemplos de obras necessárias:
● Pintura da fachada sem trocar a cor do edifício;
● Reparos elétricos e hidráulicos;
● Troca de para-raio, interfone, CFTV, entre outros;
● Restauração do jardim;
● Instalação de corrimão em escadas de emergência;
● Adequação do playground às normas de segurança;
● Obras de acessibilidade;
● Modernização do sistema do elevador;
● Substituição dos equipamentos da academia.
Obras úteis
Aquelas que aumentam e facilitam a funcionalidade do edifício. Para ser aprovada, é necessário ter 50% + 1 da aprovação de todos os condôminos na assembleia do condomínio. Exemplos de obras úteis:
● Instalação de coberturas no estacionamento;
● Implantação e medição de água individual;
● Instalação de sistema de segurança;
● Instalação de grades no perímetro do condomínio;
● Construção ou ampliação da academia;
● Aumento da garagem;
● Instalação de grupo gerador;
● Compra de novos equipamentos para academia.
Obras voluptuárias
Aquelas que não aumentam a funcionalidade do edifício, é feita apenas para o lazer e estética do condomínio. Para aprovação desse tipo de obra, é necessário ter 2/3 dos condôminos a favor em votação na assembleia. Exemplos de obras voluptuárias:
● Restauração ou pintura da fachada com cor diferente;
● Melhoria na estética da cabine do elevador;
● Novo paisagismo do jardim;
● Reforma do salão de festas ou academia por questões unicamente estética;
● Fechamento de varandas com projeto específico;
● Substituição dos equipamentos da academia mesmo com os antigos em boas
condições;
● Decoração de áreas comuns.
Exceções e outras regras
Claro que toda regra há exceções. Não é toda obra que será classificada da mesma forma e tudo depende do condomínio, das condições para realizar as melhorias, da convenção e normas, entre outros. Listamos alguns exemplos que podem variar de acordo com cada condomínio:
● Troca de aparelhos da academia;
● Reforma do salão de festas;
● Implantação de sistema de gás;
● Impermeabilização da laje;
● Troca de projeto paisagístico do jardim.
Outro fator que deve ser levado em consideração, é o orçamento aprovado para realização das obras. Independente de qual categoria se encaixa, o síndico deve levar a assembleia para nova aprovação caso o aumento seja exorbitante e fugir ao escopo do projeto inicial.
Existem algumas situações em que o síndico pode aprovar os gastos extras caso aconteça um problema grave com a reforma e isso vá impactar de forma negativa a rotina dos moradores. Quando há uma emergência, o gestor pode aprovar previamente a obra.
Como deixamos claro, para realizar uma obra de qualquer natureza, é necessário investir tempo, dinheiro e dedicação ao empreendimento. Garanta uma boa empresa prestadora de serviços e fiscalize a obra e a atuação do síndico.
Agora que você já sabe como solicitar obras em condomínio residencial, consegue identificar alguma benfeitoria que precisa fazer no seu edifício? A CASA tem um blog dedicado para tirar as principais dúvidas do consumidor. Nos acompanhe, ainda, nas redes sociais.
