Devo, não nego, pago quando puder
A velha expressão popular nunca esteve tão atual. O cenário econômico desfavorável e os altos índices de desemprego têm elevado consideravelmente a inadimplência nos condomínios. Segundo levantamento realizado pela Abadi (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis), de 2014 a 2017, houve um aumento médio do percentual dos débitos de 5% para 12%.
E o que os síndicos têm feito para driblar a crise financeira e manter o condomínio em pleno funcionamento?A adoção de métodos mais rígidos de cobrança se tornou preponderante: passando desde avisos, telefonemas e acordos amigáveis à alteração da convenção com a estipulação de juros maiores e propositura de ação judicial de cobrança.
O ponto primordial para um condomínio ter sucesso na recuperação da inadimplência é adotar um padrão de cobrança, ou seja, criar parâmetros e procedimentos bem definidos, que compreende inicialmente o prazo para cada ação, os meios de cobrança e o limite para ser encaminhado para uma ação judicial. Desde o primeiro dia de vencido o inadimplente já pode ser cobrado, mas, por boa prática e pelo próprio prazo de validade estipulado no boleto, recomenda-se aguardar os trinta primeiros dias para o uma abordagem mais incisiva.Mas e se o inadimplente for contumaz, o que fazer?
Com o advento do Código Civil, em 2002, a multa condominial de 20% foi alterada para 2%, o que estimulou consideravelmente a falta de pagamento, deixando a taxa condominial como um compromisso de segunda prioridade. Alternativa interessante é a estipulação de juros maiores ao devedor. Apesar do Código Civil ter diminuído a multa, o mesmo abriu a possibilidade de elevação dos juros além do patamar de 1% ao mês, desde que seja alterada a convenção condominial, com aprovação de 2/3 dos condôminos. Mas é importante ressaltar que não é recomendado aplicar juros abusivos, pois o objetivo do condomínio não é prover ganhos, mas sim, recuperar o valor e imputar ao devedor os danos causados ao condomínio por sua inadimplência (atraso nos pagamentos de contas condominiais, insegurança para contratação de outros serviços essenciais, falta de previsão em caixa para administração, etc).
Em Março de 2016, no entanto, o novo Código de Processo Civil, trouxe um alento na situação de cobrança dos devedores. Uma condição de destaque, podemos citar a alteração da característica do título condominial, passando o mesmo a ser considerado como título executivo extrajudicial, cabível de protesto cartorial. Mas na prática, o que muda? Com esta mudança, o rito de uma ação de cobrança não é mais ordinário, mas sim de execução. A expressão título executivo representa a existência de um documento com força executiva, ou seja, que propicia o ajuizamento de ação de execução, dispensando-se a prova do crédito, que geralmente é feita em processo de conhecimento. Esta condição tende a agilizar o tempo de espera para receber do devedor.
Apesar da mudança, é importante ressaltar que a cobrança judicial do condomínio ainda é um pode ser um processo muito lento. Profundo militante no assunto, o advogado Rodrigo Karpat, em seu artigo “Novo CPC, mais rapidez na cobrança não significa imóvel penhorado em três dias” esclarece algumas dúvidas importantes e ressalta que diferente do divulgado, o novo rito não significa dizer que o devedor perderá o seu imóvel em três dias. O prazo de três dia é para pagamento ou de nomeação dos bens à penhora após a citação do devedor, cabendo ao mesmo em até 15 dias, apresentar embargos à execução. Ou seja, até chegar a fase de leilão, um longo caminho deverá ser percorrido, principalmente porque, segundo dados do Secovi SP, as ações por atraso de pagamento cresceram 226,5% no ano de 2017, o que reflete a morosidade do poder judiciário.
Portanto, a ginástica financeira do condomínio deve ser contínua, nunca se descuidando destes percalços para que o desequilíbrio não se torne um pesadelo para os condôminos.
